Chương I
Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản
để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng
1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng.
1.1.1. Tổng quan về BĐS
1.1.1.1 Khái niệm về BĐS
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất
quan trọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS. Tuy nhiên,
không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng,
Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều
rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một
điều là có được vay hay không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình
được điều chỉnh bằng luật. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải
hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam đã
xác định khái niệm BĐS như sau:
Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai,
nhà ở là những BĐS chính. Nhưng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một
đặc tính quan trọng của BĐS là không di dời được. Vậy thì làm thế nào để
mang BĐS đi vay vốn Ngân hàng được. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng
chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm
tin để vay vốn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử người đến
nơi có tài sản để trông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn.
Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
5
quyền sở hữu nhà ở đây là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong
quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi người có nhu cầu về vốn đi
vay vốn, họ chỉ cần mang chứng thư pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với
Ngân hàng, được Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ được vay vốn. Đó chính là
quan hệ thế chấp BĐS trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về
kinh tế.
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói
chung và BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các
cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để
vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp
BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh
doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước với BĐS nói
chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức
tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó
ta có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp)
1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
- Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, do đó khi khách hàng
muốn vay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS
đó cho ngân hàng để làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá
trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của các yếu
tố môi trường như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội
và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này
và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy,
cán bộ tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác
định thời gian cho vay hợp lý.
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.
Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của
bất động sản, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với
6
bất động sản, khác nhau về quang cảnh môi trường…Do đó, cán bộ thẩm định
phải quan tâm đến vấn đề này.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích
đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị
trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối, theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản,
người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá
ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh
hưởng tới việc định giá bất động sản thế chấp.
- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát
từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với
hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản thường có tác động qua lại
với nhau và có ảnh hưởng các hoạt động kinh tế- xã hội. Nhà nước phải thống
nhất quản lí về bất động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng
ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho
vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản.
Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong
tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân
hàng. Tài sản thế chấp gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có
vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường
7
hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo
hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký
quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp
có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh.
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật
về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước
quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp
hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật
cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về cam kết của mình.
1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội
Thị trường bất động sản nước ta đang dần hình thành ổn định và phát
triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển
Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các
quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp
bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho
8
phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong
các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể
vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp
phần phát triển kinh tế xã hội.
Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần
quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải
có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan
chức năng.
1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo
tiền vay trong ngân hàng
1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá
Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy
nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc
biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, nhà xưởng máy móc thiết
bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định
giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có
thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá trị
tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp được xem là hoạt động tư vấn cho các
tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản được
thẩm định theo giá trị thị trường theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minh bạch.
Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực
tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu
khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá
hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối
với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò
quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư
hoặc một số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê
mượn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào
9
cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các
tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp
như nhà xưởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu là bất động sản. Vai trò thẩm
định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì
những mục đích thẩm định mà còn đối với những phương pháp thẩm định
khác nhau. Chính vì nhận thức được vai trò quan trọng của việc thẩm định giá
tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản.
1.2.2. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay
1.2.2.1 Khái niệm về định giá
Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá
của chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của
nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với
hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ
đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất
động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản
bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không,
bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh
hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời
điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở
mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai, bản thân
nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa,
kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều đó nói nên rằng
chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một
hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Để xác định được giá trị
của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ước
tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho mục đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ
thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ
thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị
trường bao gồm cả yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết
hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung
khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía
10
cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt
toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng
nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa
ra các đánh giá bất động sản cần được hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm
dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất
định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất
ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều
cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị
thực của bất động sản. Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát
triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn
định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị
trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường
phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng
giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực,đó chính là tác
nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi
chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động sản.
Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản.
Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi người
định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo,
nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ
thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá
không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa
chắc đã phản ánh đúng trị giá của bất động sản.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại
tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với
các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị
thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định
giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó
đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp khách hàng mất khả năng
thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Ngân hàng thương
11
mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả
năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý
các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản,
việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được
thanh lý qua phương thức nào.
1.2.2.3. Nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nội dung của nguyên
tắc là: một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi
ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ
quan chức năng quản lý đất đai cũng như quản lý bất động sản. Mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến
định giá. Vì vậy, nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu tư và
mục đích sử dụng để mang lại hiệu quả tốt nhất. Nếu hai mục đích này không
thống nhất đương nhiên bất động sản đó sẽ không hợp pháp và giá trị của bất
động sản là không xác định được.
- Nguyên tắc thay thế.
Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và
một cách sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứng được. Người mua
không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất
động sản khác. Vậy người định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị
trường để chỉ ra giá trị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đưa ra
giá theo ý chí chủ quan.
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá bất
động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu
bất động sản nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu
có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó.
- Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của bất động sản hay một bộ phận cấu thành nên bất động sản
phụ thuộc vào sự có mặt của nó và sẽ làm cho giá trị của bất động sản tăng
lên hay giảm đi. Chính vì vậy, khi định giá bất động sản, thẩm định viên phải
12
xem xét đến giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Do
đó, thẩm định viên phải tính giá trị của bất động sản rồi trừ đi giá trị của công
trình xây dựng sẽ là giá trị của mảnh đất
- Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại
của cung - cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác
nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các
đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá bất động sản người định
giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố
tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng
vận động của cung - cầu bất động sản.
1.2.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật, bởi
bất động sản khác hàng hoá thông thường khác. Tính cố định không di dời
được cũng làm cho bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Việc
xem xét các yếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh
hưởng trực tiếp tới giá cả bất động sản.
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt nhưng cũng không nằm ngoài quy
luật cung cầu, quy luật giá cả. Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời
điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố tác động đến
cung bất động sản nhưng cũng có yếu tố lại thuộc thẩm quyền quản lí của Nhà
nước đối với bất động sản. Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá trị
bất động sản tại thời điểm khác nhau là khác nhau. Trên cương vị xác định giá
trị của bất động sản, người định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố
ảnh hưởng đến bất động sản này.
- Nhóm nhân tố tự nhiên: Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp
của vùng lân cận, kính thước diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trường
nước và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra…
- Nhóm nhân tố về kinh tế như: Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở
hạ tầng, kinh tế kỹ thuật - xã hội như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng
như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng
mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng.
13
- Nhóm nhân tố về pháp lý: Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu
tố như qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất,
chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát
triển nhà ở
- Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ
dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh
trật tự…
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản:
Định giá bất động sản gồm nhiều bước có trật tự và lôgic, điều này giúp
cho nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá
gồm các bước sau:
1.2.3.1. Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước náy là
giúp cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các
điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là
căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết
Để đạt được mục đích trên cần làm rõ các vấn đề:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích
thước lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ
bất động sản
- Nhận biết các đặc điểm pháp lý bất động sản mục tiêu: các giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và điều
khoản hạn chế khai thác
- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm
- Xác định loại giá trị sẽ ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm,
giá trị bồi thường
- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
- Xác định ngày định giá có hiệu lực :
- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành
1.2.3.2. Lập kế hoạch định giá.
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét