Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm vi
cả nớc có quy mô và tốc độ đầu t - đô thị khá cao. Các dự án mở rộng không gian
thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đờng, di chuyển các xí
nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà liên quan mật
thiết với giải phóng mặt bằng. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng liên quan
nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên
trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng. Nó góp phần đảm bảo công
bằng xã hội khi mà Nhà nớc tiến hành đền bù và góp phần hoàn thiện luật pháp
nhất là Luật đất đai. Nh vậy có sự khác nhau giữa gía cả ở từng địa phơng, vì giá
cả thị trờng là biểu hiện tổng hợp các nhân tố hình thành giá đất nh: vị trí đất, địa
hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà n-
ớc đất đai ở Việt nam có sự khác nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất
nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn ). Vì vậy khi xác định giá đất cần xác
định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phơng pháp riêng sao cho phù hợp với
mục đích sử dụng các loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất
định.
Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho ngời bị thu hồi đất
để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã đợc Nhà nớc phê
duyệt.
Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:
- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật
định.
- Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
- Để tính giá đền bù khi Nhà nớc thu hồi.
Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3 mục
đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất thờng không đợc sát với giá thực tế, điều này làm cho những ngời phải
nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có lời khi định giá tài sản
cần đóng thế chấp. Nhng ngợc lại việc đền bù là phục vụ việc thu hồi đất tức
chuyển quyền sử dụng đất từ ngời sử dụng sang Nhà nớc. Chính vì vậy đối với
mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì những ngời trong diện đợc
đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ không đủ điều kiện vật chất để tái
tạo t liệu sản xuất. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm trễ
trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay.
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu
quả.
Khi thu hồi đất Nhà nớc thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền bù
bằng tiền đợc xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định h-
ớng dẫn của Chính Phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho ngời có
đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất cha sử dụng, đất đợc khai hoang
bằng vốn ngân sách, đất mới đợc tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục
vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những ngời sử dụng đất không đúng quy định và đất
công ích.
Việc thu hồi đất đợc dựa trên quy hoạch đã đợc Nhà nớc phê duyệt, các dự
án xây dựng kinh tế, phát triển đất nớc. Do vậy việc đền bù đất cũng đợc dựa trên
cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nớc, của địa phơng, mỗi khu vực, nên đền bù đất
đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn.
Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho ngời bị thu
hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã đợc Nhà
nớc phê duyệt. Trong mỗi một dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị
trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Đây là phần đất hiện cha có mục
đích sử dụng. Vậy khi đền bù bằng đất này ta đã làm tăng tổng diện tích đất đa
vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí
tiền của của Nhà nớc và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm
năng suất sử dụng đất bị giảm.
Nh vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã đợc phê
duyệt và quy hoạch đó phải đợc xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lỡng, có khoa
học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất của chúng ta là
có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông nghiệp rất hạn
chế. Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ sở quỹ
đất hiện có.
Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nớc thực hiện việc thanh
tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên tắc đất sử
dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định
22/1998/NĐ- CP của Chính Phủ thì khi Nhà nớc thu hồi đất mới đợc đền bù đất.
Nh vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nớc có thể lấy lại phần đất đó mà
không cần phải bồi thờng thiệt hại. Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng đất đai sai
mục đích còn xảy ra ở nhiều nơi. Do đó, khi đền bù đất thì phần đất đó đợc sử
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
dụng theo đúng mục đích của Nhà nớc và Nhà nớc có thể dễ dàng quản lý đất đai.
Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn.
II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi
thờng GPMB
A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thờng.
1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hởng.
a. Giá đất.
Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể đ-
ợc hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý
chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta
mới có thể xây dựng đợc một mức giá phù hợp, khách quan và có đợc cách thức
tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội.
* Bản chất của giá đất:
Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhợng đất đai hay chuyển dịch
quyền sử dụng đất đai. Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trờng, nó nh một loại
hàng hoá đặc biệt. Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định.
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất. Nó là
hình thái dới đó quyền sở hữu ruộng đất đợc thực hiện về mặt kinh tế tức là đem
lại thu nhập cho ngời sở hữu ruộng đất đó.
Để đợc sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà t bản phải trả
cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền đó đợc hình thành
một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộng hay chủ t
bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Nh vậy, về mặt bản
chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ t bản phải trả cho chủ ruộng đất. Vì
vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu t nhân về
ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là chủ sở hữu ruộng đất và
ngời sử dụng phải trả cho chủ ruộng.
Địa tô mà ngời sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng đợc quy định bởi
độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là địa tô chênh lệch I. Đây là cơ sở
đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà ngời sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu
ruộng đất.
Khác với địa tô chênh lệch I là hình thái của địa tô có đợc trên cơ sở những
điều kiện tự nhiên thuận lợi. Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có đợc trên cơ
sở đầu t thâm canh của nhà t bản kinh doanh, tức là do những khoản đầu t liên tiếp
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
nhau trên cùng một đám đất mà có. Những khoản đầu t ấy đều làm tăng sản lợng
của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất t bản.
Do đó, địa tô II thuộc về ngời sử dụng đất.
Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinh doanh
đất đai ở những khu khác nhau. Về bản chất hai loại địa tô này khác nhau vì có
nguồn gốc khác nhau, nhng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá cho nhau.
Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, ngời sử dụng ruộng đất cũng phải trả một
khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu ruộng
đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là ngời đại diện thì việc ngời sử dụng đất phải
nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đơng nhiên. Nhà nớc sử dụng khoản
tiền đóng góp này của ngời sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những ngời sử
dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu t cải tạo đất đối với các
vùng gặp khó khăn.
Trong điều kiện Nhà nớc thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng vì
lợi ích công cộng thì những đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà nớc
để sử dụng đất đai. Số tiền này dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản
cho những ngời bị thu hồi đất.
Việc thu hồi đất trong trờng hợp này giống nh là hành vi chuyển quyền sử
dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhng đây là hành vi chuyển quyền sử
dụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phần bất lợi
không mong muốn lại thuộc về ngời bị thu hồi. Bởi vậy việc giải quyết thoả đáng
lợi ích của ngời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc đền
bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.
Nh chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của
đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử dụng đất bị thu hồi. Độ
phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là
vị trí của mảnh đất đang đợc sử dụng. Nh vậy, để tính mức phải trả ta phải căn cứ
vào các yếu tố sau:
- Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành
nh đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở
- Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó.
b. Các nhân tố ảnh hởng đến giá cả đất:
- Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà
chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của đất
cũng bị thay đổi. Ví dụ nh đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi có sự
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất nhanh vì
khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp.
- Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thờng dùng để xác định giá cho
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản.
Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhng thửa đất nào có chất đất tốt
hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác. Đối với đất
ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu của đất, độ bền
vững của các tầng đất đai.
- Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điều kiện
cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với đất đô
thị. Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị của một mảnh
đất. Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiều mảnh đất có
cùng diện tích nhng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi không cao.
- Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa hình,
đơng nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền núi.
- Chính sách điều tiết của Nhà nớc: Điều chủ yếu trong vấn đề này là các
chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất
(thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại
thuế ) và chơng trình quy hoạch đất đai của Nhà nớc (chơng trình quy hoạch phát
triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích sử dụng ).
Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hởng đến công tác định giá đền bù
đất nhng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt quan
trọng sau:
- Quan hệ cung cầu về đất đai.
Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt. Do vậy, nó cũng nh các loại hàng hoá
khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh,
quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Trong các yếu tố tác động đến giá cả đất, có
những yếu tố có thể lợng hoá đợc và có những yếu tố không thể lợng hoá đợc.
Nhân tố cung cầu về đất khó lợng hoá song lại là nhân tố tác động rất mạnh đến
giá đất, làm cho giá đất luôn biến động. Cũng nh cung cầu của các loại hàng hoá
khác, cung cầu về đất đai trên thị trờng cũng mang tính không gian và thời gian,
trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử
dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính chất ổn định tơng đối theo
vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định không thể
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
chuyển hoá cung cầu giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh hởng rất lớn đến giá đất,
gây chênh lệch giá đất giữa các địa phơng, các vùng khác nhau.
Thông thờng, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ
tiền tệ dân c dùng để mua đất cũng lớn nên tơng quan cung cầu về đất ở thành phố,
đô thị cũng chênh lệch nhau lớn. Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầu thì tất
yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa
các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau.
Ta có thể thấy giá đất tại các địa phơng - vùng và ngay cả một khu vực nhỏ
cũng có sự chênh lệch khá lớn. Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các đô thị
bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động lớn của
quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu ảnh hởng đến giá cả thị trờng và nh vậy cũng
ảnh hởng đến giá cả đền bù.
- Giá trị sinh lời.
Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi
ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai ngời ta còn quan tâm đến khả năng sinh lời
của mảnh đất.
Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của
đất, khả năng tới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ. Đất càng
tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao.
Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất, khả
năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó. Đất đô thị sử dụng vào mục đích thơng mại,
dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trung tâm, vị
trí mặt đờng, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở vùng đó.
- Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: bất kỳ loại đất nào,
ở bất kỳ vị trí nào thì việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất cũng đợc đặt lên
hàng đầu. Vì khả năng sinh lợi của đất càng lớn thì giá đất càng cao, chính vì vậy
mọi điều kiện đều hớng tới việc sử dụng đất thích hợp nhất.
- Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí, hình thể, chất lợng môi trờng. Khi
chất lợng cuộc sống của con ngời ngày càng cao thì đòi hỏi về chất lợng môi trờng
càng cần phải tốt hơn. Chất lợng nguồn nớc, mức độ ô nhiễm của môi trờng xung
quanh.
- Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế. Đây
là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải phóng mặt
bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn bộ công việc tiếp theo bị
trì trệ ảnh hởng đến tiến độ thi công của dự án.
10
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
2. Các nguyên tắc và phơng pháp định giá đất cơ bản.
2.1 Nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất
Căn bản đối với khái niệm giá trị là lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhất
hoặc có lợi cao nhất. Hoặc nó có thể đợc định nghĩa là việc sử dụng tại thời điểm
định giá có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian cho trớc.
Nhng điều quan trọng cần nhận thức điều này không chỉ đợc hiểu trong giới hạn
của đồng tiền. Đôi khi, thu nhập thực lại dới dạng những tiện nghi
Cụm từ then chốt thứ 2 trong định nghĩa này là: "Trong khoảng thời gian
cho trớc". Ngời định giá không thể dự báo trớc rằng việc sử dụng để tạo ra lợi
nhuận thực lớn nhất đối với đất đai ở thời điểm định giá sẽ lại tiếp tục không xác
định hoặc thậm chí trong một khoảng thời gian đã nói tới. Tuy nhiên, ngời định
giá không nên có t duy giống nh ngời mua cụ thể ở chợ (thị trờng). Vì vậy, quyết
định trong một khoảng thời gian có thể, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của
mình sẽ tiếp tục đem lại hiệu quả, sẽ phản ánh qua quan điểm của ngời mua.
b. Nguyên tắc dự báo trớc:
Giá thị trờng là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tơng lai có thể có
từ tài sản sở hữu mang lại. Những lợi ích này sẽ dới dạng một nguồn thu nhập
hoặc những tiện nghi; Những lợi ích tơng lai đợc dự báo là những lợi ích dựa trên
sự nghiên cứu trớc thị trờng. Ngời đánh giá không đợc phép đa ý kiến cá nhân làm
ảnh hởng đến việc xác định những lợi ích tơng lai. Việc mua bán tài sản sở hữu và
thu nhập trớc đây chỉ có tầm quan trọng khi chúng cho thấy điều đó có thể đợc dự
kiến trong tơng lai. Nguyên tắc dự báo luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay
đổi.
c. Nguyên tắc thay đổi:
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trờng không bao giờ giữ nguyên bởi vì lực
lợng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi trờng của nó.
Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng. Ví dụ, chất lợng của
đất trồng trọt có thể đợc thay đổi bởi lực lợng tự nhiên và những tôn tạo làm thay
đổi tuổi. Do sự thay đổi diễn ra liên tục nên việc ớc đoán giá thị trờng chỉ có giá trị
vào thời điển đó. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự
báo.
d. Nguyên tắc cân đối:
11
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị tr-
ờng tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng. Ví dụ, một
khu dân c lân cận của một gia đình đòi hỏi các phơng tiện thơng mại nh các cửa
hàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dợc. Nó cũng cần các phơng tiện đảm bảo
cho dân chúng nh nhà thờ, trờng học, vui chơi khi việc sử dụng hoàn hảo đạt
đền sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị trờng tối đa. Khi nguyên
tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận, nó sẽ kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
e. Nguyên tắc cạnh tranh:
Nguyên tắc này cho rằng khi đạt đợc lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh có
sức hấp dẫn điều này dẫn tới cách ngôn là "Lợi nhuận có xu hớng trở thành bánh
mỳ của cạnh tranh". Một vùng lân cận có thể chỉ đợc đảm bảo với một số lợng
nhất định cửa hàng, trạm xăng, trạm dịch vụ, trạm trung tâm buôn bán Sự d thừa
bất kỳ một loại phơng tiện nào cũng sẽ dẫn tới làm giảm giá của phần lớn, nếu
không muốn nói là của tất cả các cơ sở khác.
f. Nguyên tắc sự phù hợp:
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trờng tối đa đạt đợc khi mức độ chấp nhận
đợc về tính đồng đều kinh tế và xã hội dự kiến trong tơng lai. Khi áp dụng nguyên
tắc này cho những tôn tạo, thì tính đồng đều có thể chấp nhận mang ý nghĩa là tính
tơng đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu. Khi áp dụng cho những ngời dân,
nó có ý nghĩa là sự tơng đơng về tuổi tác, thu nhập, cơ sở giáo dục
g. Nguyên tắc thống nhất.
Nguyên tắc này phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp với
nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong
mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng lãnh thổ nhỏ để các điều kiện tác động
đến giá trị đợc tính toán theo nguyên tắc thống nhất.
h. Nguyên tắc tơng quan cung và cầu:
Nguyên tắc này cho biết rằng giá thị trờng đợc xác định bằng sự tơng tác
của cung và cầu. Nếu dân số của một khu vực tăng đột biến thì thu nhập sẽ tăng
lên. Nếu nh tỷ lệ lãi suất thế chấp cùng thời điểm tăng rất mạnh thì nó sẽ giảm nhu
cầu.
2.2. Phơng pháp định giá đất bồi thờng.
2.2.1. Các phơng pháp truyền thống.
12
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
Khả năng sinh lời của đất chính là kết quả tác động tổng hợp của các yếu tố
tự nhiên, kinh tế, xã hội vào đất. Đánh giá đất về mặt tự nhiên đợc xây dựng trên
các yếu tố khách quan, quan trọng của đất đối với khả năng cho sản phẩm tự
nhiên. Phần lớn các tính chất ổn định nh: địa hình, loại thổ nhỡng, độ dày tầng đất,
vị trí địa lý, điều kiện canh tác.
Yếu tố kinh tế ở đây đợc sử dụng chung nh một yếu tố quan sát dùng để so
sánh, đánh giá kết quả phân hạng đất. Thờng đợc dùng là năng suất bình quân
nhiều năm, mức thu nhập bình quân. Đánh giá kinh tế đất hợp lý là biểu hiện sự
kết hợp chặt chẽ giữa giá trị tự nhiên và giá trị kinh tế của đất. Giá trị kinh tế có 2
cách thể hiện: tơng đối theo cấp hạng và theo tiền.
Giá tiền một thửa ruộng, một khoảnh đất là số tiền nếu gửi vào ngân hàng
sẽ thu đợc lợi tức ngang với địa tô thửa ruộng ấy thu đợc. Đó là những giai đoạn
cơ bản trong quá trình đánh giá đất nhằm xác định giá trị của thửa đất trên cơ sở
giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất.
Theo lý luận của Mác "Nhà t bản bỏ vốn vào kinh doanh nhằm mục đích
không những là để tái sản xuất ra số t bản đã ứng ra mà còn để tái sản xuất ra một
giá trị thặng d ra so với số t bản ấy". Vì vậy ngời mua quyền sử dụng đất vào mục
đích sản xuất nông nghiệp cũng phải tính đến sau một chu kỳ sản xuất sẽ đa lại
bao nhiêu lợi nhuận, ít nhất bằng hoặc lớn hơn lãi xuất thu đợc do gửi tiền vào
ngân hàng. Nh vậy giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố quyết định:
1. Địa tô cao hay thấp
2. Tỷ xuất lợi tức tiền gửi ngân hàng.
Giá cả ruộng đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tiền
gửi. Cho nên giá cả ruộng đất có thể đợc biểu thị bằng công thức:
Số lợng địa tô
Giá cả ruộng đất =
Tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng
2.2.2: Các phơng pháp đã đợc áp dụng.
Nội dung các phơng pháp đã đợc áp dụng đều thống nhất với nhau về quan
điểm chung. Nhng giá cả ruộng đất ở đây chính là giá mua quyền sử dụng đất, còn
sở hữu ruộng đất vẫn thuộc nhà nớc. Vì vậy thời gian sử dụng đất ở nhiều nớc
cũng đợc tính thành một yếu tố tác động đến giá cả ruộng đất. Thực tế ở Việt nam
cho thấy từ sau khi Luật đất đai ra đời năm 1993, thì giá đất ổn định hơn trớc rất
nhiều. Nguyên nhân chính là ở chỗ Nhà nớc quyết định giao đất sử dụng ổn định
lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cụ thể nh đất trồng cây
13
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368
hàng năm và đất mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản có thời gian thuê là 20 năm, đất
trồng cây lâu năm thì thời hạn là 50 năm, các cơ quan ngoại giao, lãnh sự quán thì
thời gian đợc quy định cụ thể cho từng đối tợng.
Thời gian sử dụng đất lâu dài đã giúp cho ngời sử dụng đất yên tâm hơn và
mong muốn đầu t vào mảnh đất của mình nhiều hơn. Tránh đợc hiện tợng cố gắng
trong thời gian thuê của mình để vắt kiệt mọi khả năng của đất dẫn đến tình trạng
nh thoái hoá, biến chất ảnh hởng đến kết cấu, hình thể của đất.
Trong hội thảo về thị trờng đất do tổ chức lơng thực và nông nghiệp thế giới
phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nớc tổ chức tại Hà Nội cũng đã giới thiệu một
công thức tính giá đất căn cứ từ thu nhập sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng
nh sau:
Yt
Giá đất =
(1+i).t
Trong đó: Yt = Rr. Qt -Ct
Với: Y là thu nhập/1ha trong năm ( còn gọi là thu nhập kỳ vọng).
R là Giá sản phẩm.
Q là chi phí bỏ ra.
t là thời gian.
i là tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Dựa trên những t tởng trên có một số ý kiến đa ra công thức để tính giá đất :
Lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới
Giá đất =
Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới.
Thực ra công thức này cũng khó thực hiện đợc vì khó tính đợc năng suất
trong 5 năm tới, cũng nh khó tính đợc chi phí sản xuất, lợi nhuận của 5 năm tới.
Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và quá trình phát triển knh tế
- xã hội của đất nớc trong thời gian tới. Vì vậy phơng pháp này chỉ có ý nghĩa về
mặt lý thuyết, là một phơng pháp có tác dụng tham khảo thêm.
Hiện nay trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất thờng sử dụng những ph-
ơng pháp sau:
a. Phơng pháp so sánh:
Phơng pháp này đợc áp dụng trong môi trờng đô thị khá phát triển, có nhiều
mẫu đất đợc mua bán. Mảnh đất, khu đất có những tài sản đợc định giá có những
đặc điểm, điều kiện tơng tự với những tài sản đã đợc bán. Phơng pháp này đợc sử
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét